Как сдать квартиру в Латвии: гид для собственника (2026)
Сдать квартиру в Риге или другом городе Латвии можно полностью легально и без агентства — закон об аренде жилья задаёт понятный путь: письменный договор, уведомление налоговой (VID) и пара документов. Этот гид проведёт вас по всему процессу шаг за шагом.
1. Подготовьте квартиру и определите цену аренды
Приведите квартиру в порядок до съёмки: уберите, устраните мелкие неисправности, снимите показания счётчиков и запишите, какая мебель и техника остаются арендатору. Затем оцените, что предлагают другие арендодатели: цены похожих квартир в вашем районе можно посмотреть в ленте Rentuo.lv (Рига, Лиепая, Юрмала) — там собраны объявления с крупнейших порталов. Завышенная цена — это квартира, пустующая месяцами; по рыночной цене она обычно сдаётся быстрее.
2. Опубликуйте объявление
Разместите объявление на крупных порталах с настоящими, свежими фотографиями и полной информацией: площадь, этаж, число комнат, что входит в арендную плату и какие коммунальные платежи оплачивает арендатор. Понятное объявление сокращает число пустых звонков — а через порталы оно может попасть и в ленту Rentuo.lv со ссылкой на оригинал.
3. Выберите арендатора
Запрашивать можно только те данные, которые действительно нужны для заключения договора — что можно и что нельзя спрашивать, см. гид о защите данных при отборе. Подтверждение доходов или отзывы предыдущих арендодателей можно попросить с согласия кандидата. Насторожитесь, если кандидат вас торопит и не хочет смотреть квартиру вживую.
4. Заключите письменный договор со сроком
Договор аренды жилья заключается письменно и на определённый срок (6., 7., 9. статья); обязательное содержание задаёт 8. статья — что включить в договор. Депозит не может превышать 2 месяцев аренды (12. статья). Договор можно составить в генераторе за несколько минут — на латышском и русском, вместе с актом приёма-передачи.
Если хотите защиту посильнее, включите в договор обязанность арендатора освободить помещение (по окончании срока или при неуплате) и заключите договор в форме нотариального акта либо внесите право аренды в Земельную книгу (8. статья, ч. 3): только тогда эту обязанность можно исполнить в бесспорном принудительном порядке, без долгого судебного процесса (обычного заверения подписи для этого недостаточно). Запись в Земельной книге вдобавок защищает аренду при продаже квартиры (28., 35. статья); канцелярская пошлина за регистрацию права аренды не взимается (37. статья), но нужно согласие обеих сторон. Заявление (nostiprinājuma lūgums) подают в районный (городской) суд, который ведёт Земельную книгу: электронно на портале zemesgramata.lv с eParaksts, через присяжного нотариуса или по почте с нотариально заверенными подписями. Услуги нотариуса и подготовка нотариального акта платные, поэтому этот путь выбирают, когда аренда долгосрочная или риски велики.
Укажите в договоре и то, кто будет жить вместе с арендатором (14. статья): супруга и детей арендатор вправе вселить, предварительно письменно уведомив арендодателя, а прочих лиц — только с его письменного согласия. Если допускаете субаренду, пропишите её условия в договоре (8. статья, ч. 2). Передавая ключи, подпишите акт приёма-передачи с показаниями счётчиков — он защитит от споров о депозите. Если захотите пересматривать плату, включите порядок изменения в договор сразу (10. статья, ч. 3).
5. Уведомьте VID и платите налог
Чтобы платить 10% с доходов от аренды (paziņotā saimnieciskā darbība — не регистрируясь как ведущий хоздеятельность), подайте уведомление в VID через EDS в течение 5 рабочих дней после заключения договора — пошаговая инструкция. К уведомлению прикладывают копию договора. В этом режиме единственный вычитаемый расход — налог на недвижимость (NĪN), а коммунальные платежи, которые арендатор оплачивает сверх указанной в договоре арендной платы, в налоговую базу не входят (с 1 января 2026 года) — налог платится только с указанной в договоре арендной платы. Без своевременного уведомления доход облагается по общему режиму (25,5% / 33%). Сколько выйдет в вашем случае — калькулятор налога с аренды.
Налог платится не ежемесячно: доходы от аренды указывают в годовой декларации о доходах, которую подают в следующем году с 1 марта по 1 июня (при годовом доходе свыше 105 300 € — с 1 апреля по 1 июля). Рассчитанный налог уплачивают до 23 июня (для поздней декларации — до 23 июля); сумму свыше 640 € можно разделить на три части с интервалом в месяц. Чтобы не забыть сроки, их можно добавить в календарь обязанностей владельца. В этом режиме не нужно регистрироваться как ведущий хоздеятельность и не платятся социальные взносы (VSAOI). Если квартиру снимает компания (например, для своего сотрудника), это уже не договор аренды жилья в смысле этого закона — порядок налогообложения в таком случае обсудите с бухгалтером или VID.
6. После въезда арендатора
Арендатор задекларирует место жительства в вашей квартире — запрещать это нельзя (15. статья), и обычно это выгодно и вам: с задекларированным жильцом ставка налога на недвижимость в ряде самоуправлений бывает ниже. Зато льготы по NĪN (например, пенсионерам или семьям с детьми) на сданное жильё обычно не распространяются — точные условия смотрите в обязательных правилах своего самоуправления. Подробнее: декларирование в съёмной квартире. Плату за услуги и коммунальные определяет договор (11. статья) — фиксируйте показания счётчиков каждый месяц.
Три вещи, которые лучше решить сразу:
- Ремонт: арендодатель отвечает за поддержание жилья в пригодном для проживания состоянии (18. статья), арендатор — за бережное пользование и за то, чтобы не ухудшать состояние (17. статья); о повреждениях, угрожающих здоровью, жизни или имуществу, арендатор обязан сообщить немедленно (17. статья, ч. 1, п. 7), а вот кто оплачивает мелкие починки — закон не регулирует, пропишите это в договоре.
- Счета: договор с управляющей компанией остаётся на собственнике, поэтому за неоплаченные счета спросят с вас — либо переоформите электричество и газ на арендатора, либо проверяйте платежи каждый месяц (депозита хватит максимум на два месяца).
- Доступ: у арендатора есть право пользоваться помещением беспрепятственно (13. статья) — осматривать квартиру можно только по предварительной договорённости, самовольно входить нельзя.
7. Если возникли проблемы или аренда заканчивается
Если арендатор не платит и долг превышает две месячные платы, договор можно расторгнуть (24. статья), но сначала нужно отправить письменное предупреждение не менее чем за месяц (27. статья). В предупреждении указывают неисполненное обязательство, период просрочки, сумму долга и последствия (27. статья, ч. 6) — иначе оно дефектно. Расторгнуть договор можно и если арендатор портит помещение или использует его вопреки договору (22. статья), а также если квартирой без согласия арендодателя пользуются не предусмотренные договором лица (23. статья). Учтите и обратную сторону: арендатор вправе прекратить срочный договор в любой момент, письменно предупредив за месяц (20. статья, 27. статья, ч. 1; более длительный срок предупреждения возможен только для договоров, заключённых более чем на 10 лет). Основания и сроки — в гиде о расторжении договора.
Когда срок подходит к концу, помните: договор аренды автоматически не продлевается. Хотите продолжить с тем же арендатором — заключите новый письменный договор или письменное соглашение о продлении срока; иначе после окончания срока отношения аренды прекращаются. О новом договоре VID уведомляют так же, как о первом, — в течение 5 рабочих дней; если продлевается только срок действующего договора, порядок уведомления уточните в VID.
Выселять арендатора своими силами — меняя замки или отключая коммунальные услуги — нельзя ни при долге, ни по окончании срока: в обоих случаях освобождения помещения добиваются решением суда и через судебного исполнителя (или в бесспорном порядке, если в договоре есть соответствующее обязательство и он заключён в форме нотариального акта либо внесён в Земельную книгу). Когда арендатор съезжает, подпишите акт приёма-передачи ещё раз, сверьте счётчики и верните депозит не позднее дня освобождения помещения, удержав только обоснованные суммы. Проверьте и то, не остался ли бывший арендатор задекларированным в вашей квартире: автоматически декларация не прекращается — сведения аннулирует самоуправление по заявлению собственника (как это делается).
Частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру без письменного договора?
Закон требует письменный договор на определённый срок (6., 7., 9. статья). Устная договорённость не даёт арендодателю правовой защиты: трудно доказать условия, взыскать долг или законно прекратить отношения.
Какой налог платить при сдаче квартиры?
В уведомлённом режиме (paziņotā saimnieciskā darbība — об аренде уведомляют VID, не регистрируясь как ведущий хоздеятельность) — 10% с доходов от аренды, вычитая только налог на недвижимость; коммунальные, которые арендатор оплачивает отдельно, в базу не входят. Уведомление в VID через EDS подаётся в течение 5 рабочих дней после заключения договора; без него доход облагается по общему режиму (25,5% / 33%).
Какой депозит можно требовать?
Не более 2 месяцев арендной платы (12. статья). Возвращается не позднее дня освобождения помещения, с удержанием только обоснованных и доказуемых сумм — за ущерб или долги.
Что арендодатель может спрашивать у кандидата в арендаторы?
Только необходимое для заключения договора: личность, контакты, с согласия — подтверждение платёжеспособности. Чувствительные данные (здоровье, религия, политические взгляды и т.п.) запрашивать нельзя — это ограничивают правила защиты данных.
Что делать, если арендатор не платит?
Сначала письменное предупреждение; покрыть долг из депозита во время аренды можно, только если это прописано в договоре (12. статья). Учтите: покрыв долг депозитом, вы уводите его ниже порога в две месячные платы и теряете основание расторгнуть договор по 24. статье; в договоре можно предусмотреть обязанность арендатора пополнить депозит (12. статья). Если долг превышает две месячные платы (и договор не допускает большей просрочки), договор можно расторгнуть (24. статья), предупредив не менее чем за месяц (27. статья), а долг взыскать через суд с помощью судебного исполнителя.
Нужно ли заверять договор аренды у нотариуса?
Не обязательно — достаточно письменного договора. Форма нотариального акта или запись в Земельной книге нужны, если вы хотите, чтобы обязанность арендатора освободить помещение исполнялась в бесспорном принудительном порядке (8. статья, ч. 3) — тогда эту обязанность нужно прописать и в договоре. Запись в Земельной книге вдобавок сохраняет договор в силе при продаже квартиры (28. статья).
Можно ли сдать квартиру без агентства?
Да. Закон не требует посредника: объявление можно разместить самому, договор и акт приёма-передачи составить онлайн, а уведомление подать в VID через EDS. Комиссия агентства (часто одна месячная аренда) остаётся у вас, но отбор арендатора и документы — тоже ваша ответственность.
Закон: Dzīvojamo telpu īres likums (likumi.lv)
Это не юридическая консультация — общая информация по закону. Спорные детали сверяйте с likumi.lv или юристом. Черновик шаблонов на ревью у юриста.